도시정비사업 건폐율 높은면 좋은가?

재건축가능성이 있는 아파트를 이야기할때 빼놓을수없는 용어가 바로 용적률과 건폐율입니다.

건폐율의 높고 낮음에 따라 도시정비사업에 어떻게 작용할까요?

막연하게 건폐율이 높으면 좋다고 알고 있던 저도 이참에 조금더 확실하게 용어공부하고 넘어가게 됩니다.

 

 

 

건폐율이란 무엇인가요?

 

건폐율은 대지면적 대비 건축면적의 비율을 말합니다.

대지면적이라 함은 해당건물을 지울 수 있도록 허가된 부지의 면적, 즉 땅의 면적입니다.

허가된 땅위에 건축물의 외벽중심선을 기준으로 계산하는 수평 투영 면적을 건축면적이라고 합니다.

아파트보다는 단층으로 지어진 단독주택을 상상해보면 좀 더 쉽게 이해가 가실듯합니다.

 

건폐율에 따라 건축물의 면적이 달라지게 되며, 건폐율이 높을수록 건축물을 넓게 지을 수 있습니다.

예를 들어보겠습니다.

대지면적 100m2에 건폐율이 20%이면 건축면적은 20m2입니다.

대지면적 100m2에 건폐율이 50%이면 건축면적은 50m2입니다.

두 경우 비교해보면 건폐율이 클수록 건축물이 더 커지는것을 알수있습니다.

 

건폐율은 건물을 지을 수 있는 면적을 결정하는 개념입니다.

같은 면적의 토지이더라도 건축물을 지을 수있는 면적을 달라집니다. 

이는 사업지마다 건폐율이 다르게 적용되기 때문입니다.

 

다 알고 계시겠지만 평 계산기를 이용하셔서 제곱미터 계산도 쉽게 해보시면 되겠습니다.

1평은 3.3 m2 입니다.

 

 

 

 

건폐율 산정시 지하층은 포함하지 않습니다.

 

지붕 없이 외벽에 돌출된 발코니와 아래 위층 간 면적차이로 생기는 베란다의 경우 건폐율 산정시 포함되며, 최근 1층에서 외부와 바로 연결되는 테라스도 경우에 따라 건폐율 산정시에 포함이 됩니다.

다만, 지하층은 건폐율 산정시 포함되지 않습니다.

 

 

건폐율 구하는 방법은

건축면적/대지면적 x 100

대지면적이 100m2인 건축물을 예를 들어보면

지하층을 제외한 건축물 각층을 합한 건축면적이 40m2일 경우 

건폐율은 40% 가 되는것입니다.

 

건폐율은 용도지역별로 다르게 규제하고 있습니다.

국토계획법 시행령 기준 안에서 지방자치단체는 건폐율을 다르게 정할 수 있습니다.

토지이음 사이트를 통해서 토지이용계획 도시계획 등 국토교통부에서 고시하는 여러 정보들을 확인해보실 수 있습니다.

 

 

 

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용도지역 건폐율 예외 사항이 있습니다.

 

다음에 해당하는 경우, 지방자치단체는 국토계획법 시행령 기준을 벗어나 건폐율을 따로 정할수있습니다.

- 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 강화할 필요가 있는 경우

- 주변 여견을 고려하여 토지의 이용도를 높이기 위하여 건폐율을 완화할 필요가 있는 경우

- 녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 농업용, 임업용, 어업용 건출물을 건축하려는 경우

- 보전관리지역, 생산관리지역,농림지역 또는 자연환경보전지역에서 주민생활의 편익을 증진시키기 위한 건축물을 건축하려는 경우

 

건폐율 기준 완화와 제한 적용을 알아보겠습니다.

 

지구단위계획 구역에서는 건폐율을 완화하여 적용할 수 있습니다.

다만, 당해 용도지역에 적용되는 건폐율의 150%(1.5배)이내에서 완화하여 적용해야 하며, 도시지역 외에는 150% 이상까지 완화하여 적용이 가능합니다.

경관지구 안에서는 그 지구 경관의 보전,관리,형성에 필요한 범위안에서 지자체에 따라 다르게 제한해 적용합니다.

 

 

건폐율 규제의 목적은 무엇인가요?

 

바로 수평적인 면적 규제를 통해 개방감,일조량,프라이버시 등을 보장해 쾌적한 환경을 유지하고, 피난 등을 대비해 공간을 확보할수있습니다.

대지면적위 수평적인 면적 규제로 밀집을 방지하고, 일광,채광,통풍등을 확보할수있고, 화재 등 기타 재해에도 대비가 가능하도록 하는것입니다.

 

 

 

 

 

 

위의 설명에서 이미 이해가 다 되셨겠지만

건폐율이 높다면, 대지 내 건물을 넓게 지을수 있어 수익성 확보가 가능하지만, 건물간의 거리가 가까워져 쾌적성을 떨어질 수 있습니다.

최근 재건축완료된 후 입주완료된 아파트에 살고 있는 지인께서 동간 거리가 너무 가까워서 베란다쪽 커튼을 걷을수가 없다는 불편을 호소하는것을 들으면서 수익성만을 따질수밖에 없는 재건축 아파트가 새아파트라고 마냥 좋은것만은 아니라는것을 새삼 다시 알게되었습니다.

 

도시정비사업에서 용적률과 함께 꼭 필요한 개념이 건폐율입니다.

건폐율이 높아지면 건물을 넓게 지을 수 있고, 건폐율이 낮으면 건물 사이의 거리가 멀어져 개방감으로 쾌적함을 유지할수있습니다. 물론 건물형태나 건물위치에 따른 쾌적성 확보가 가능하기 때문에 차이점이 있을수있습니다.

 

건폐율은 용적율과 동일하게 국가에서 정한 기준이 있기 때문에 우리 정비사업자에 해당하는 기준들을 확인해보는것이 중요한것같습니다.