도시정비사업 재건축 재개발시 용적률에 따른 영향은?

도시정비사업 진행시 용적률이라는 단어를 반드시 확인해보게되실것입니다.

재건축 재개발 구역에 따라 지을수 있는 건물의 종류와 크기가 다른 이유는 구역의 토지를 얼마나 활용 가능한지 결정 짓는 요소인 용적률이 다르기 때문입니다. 투자를 위해 재건축 재개발이 가능한 곳을 찾아보실때 용적률이 높은 곳을 찾게 되는것은 부린이라도 알고 있는 사실일것입니다.

 

 

용적률이란 무엇인가요?

 

용적률은 대지면적 대비 건물 연면적의 비율을 말합니다.

연면적이라함은 건물 내부의 모든 면적을 뜻하는것으로 모든 층의 바닥 면적을 더한 크기입니다.

즉, 해당건물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기에 얼마나 높은 건물을 지을수있는지 확인이 가능합니다.

 

용적률을 산정할때는 지하층의 면적, 지상층의 주차장(해당 건물의 부속용도인 경우만 해당), 주민공동시설의 면적, 초고층건물의 피난안전구역의 면적은 제외가 됩니다.

용적률은 부지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로서, 건폐율과 함께 해당지역의 개발밀도를 가늠하게 하는 척도로 활용이 됩니다.

용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 범위안에서, 특별시,광역시,특별자치시, 특별자치도, 시군의 조례로 정합니다. 다만 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우에는 이를 완화하여 적용할수있습니다.

 

용적률을 구하는 방법은?

 

건물 바닥면적의 합인 연면적/ 대지면적 x100 = 용적률

 

예를 들어보면

바닥면적 : 50m2

대지면적 : 100m2

총 4층 건물이라면 용적률은 연면적 300m2/100m2 x 100 = 200% 가 구해집니다.

 

용적률이 100% 일때는 2층으로 밖에 지을수없지만 용적률이 200%가 되면 4층까지 건물이 올려질수있습니다.

즉, 용적률 기준에 따라 대지에 다양한 높이로 건물을 지을 수 있으며, 용적률이 높을수록 건물을 높게 지을 수 있습니다.

 

 

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건폐율이 수평적인 면적을 규제하는것이라면, 용적률은 수직적인 면적을 규제하는것입니다.

용적률로 규제를 하는 이유는

땅에 최소한의 여유공간 확보를 통한 건물의 과밀화 방지를 위한것이고, 주변 건물의 일조 채광 통풍 등 주거환경을 보장하기 위합니다.

화재 및 재해에 대비를 하기 위함이기도 합니다.

 

 

지구단위계획구역에서의 용적률 세분에 대해 알아보겠습니다.

 

기준용적률 : 지구단위계획에서 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기관시설 등 입지적 조건을 고려하여 도시,군계획조례가 정하는 용적률 범위안에서 블록별, 필지별로 정한 용적률

허용용적률 : 지구단위계획을 통해 정해진 용적률로서 획지개발,공동개발,건축물용도, 대지안의 공지, 친환경적 계획요소, 주차 및 차량동선 등 해당 지구단위계획에서 정한 사항을 이행하는 경우에 인센티브로 제공되는 용적률과 기준 용적률을 합산한 범위안에서 별도로 정한 용적률

상한용적률 : 건축주가 대지면적의 일부를 도로, 공원등의 공공시설로 제공하는 경우, 또는 공공시설의 확보를 위하여 공동개발을 지정하는 경우에 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위안에서 별도로 정한 용적률

 

용적률에 관한 인센티브 항목을 다시 적어보겠습니다.

- 우수 디자인, 제로에너지 건출물, 장수명주택, 지능형건축물, 녹색건축물, 에너지 효율 등급, 역사문화 보전

허용용적률 최대 20% 이내에서 인센티브를 제공받게 됩니다.

 

용적률 사례를 들어보겠습니다.

민영 역세권 장기전세주택 인센티브가 적용된 A단지는

3종 일반주거지역 기준 용적률이 250% 였으나 용적률 330%로 상향 적용되었습니다. 

인센티브 적용으로 용적률 완화가 적용된 경우입니다.

검색을 통해 알게 되시겠지만 신도시나 공동주택에 대한 용적률 인센티브 적용 확대 기사들을 많이 찾아보게됩니다.

 

반면 3종 일반주거지역내 자연경관지구에 건설된 B단지 경우는

3종 일반주거지역 기준 용적률 250%이지만 자연경관지구 구역으로 용적률 제한을 받게 된 경우입니다.

3층이하, 12m 이하로 용적률 제한을 받게 되었습니다.

 

도시정비계획을 수립 중인 사업지에서 꼭 알아야 할 용적률은 건물높이에 따른 사업성, 수익성이 걸려있는 문제이므로 확인이 꼭 필요합니다.

용적률은 용도지역에 따라 기준이 다르고, 사업지에 따라 인센티브를 받거나 제한을 받을 수도 있기 때문에 사업지가 속하는 용도지역을 잘 알아보고, 기준에 맞는 용적률을 체크하는것이 중요한것같습니다.