조합원입주권 양도세 알아보기 국세청 주택세금 문답

25년전쯤 재개발호재가 있다는 동네로 주택구입하여 이사했을때는

10년이면 재개발문제가 해결이 날줄 알았습니다.

재개발조합이 만들어지고도 13년이상이 지나서야

본격적으로 이사를 나가기 시작했으니

재개발 말나오고 25년정도가 지나서야 실현이 된 셈입니다.

 

양도소득세란

 

소유하고 있는 기존 주택이나 입주권을 양도할 때 생기는

양도차익에 따른 세금이 부과되는것을 말합니다.

폭탄 무서운것이야 모르는 사람없겠지만

어마무시한 세금이 또 있다면 바로 세금폭탄입니다.

소유 부동산의 형태나 매도 시점에 따라 부과세금요율이 달라지니

세금폭탄을 피하기 위해서는 최신 부동산 정책을 잘 파악해야합니다.

 

 

 

 

 

부동산3법등 주요개정내용과 주택세금에 대한 질문은

국세청 국세신고안내를 통해

주택세금 100문 100답을 보시면서 도움받을수도 있습니다.

 

주택세금 100문100답에서는 좀 더 분류하여

양도소득세, 종합부동산세,법인세,주택임대소득세, 취득세 부분으로

나뉘어서 자세하게 궁금증을 찾아보실수있습니다.

 

친정 주택은 17.8.2 대책 이전인 16년 5월 사업시행인가를 받은 단지여서

조합원입주권 전매제한이 없는 단지입니다.

그 이후 진행이 느슨해져서 18년 9월이 되어서야 

관리처분게획인가를 받았고 19년 5월 이사를 나오시게 되었습니다.

2022년 현재까지 부동산대책이 너무 자주 바뀌고

특히나 조정지역으로 묶이게 되는등

부동산 거래에 여러 악재가 걸리고 대출이자가 상승되는 어려움있지만

조합원분양권 매매가 조금씩 늘어나고 있는것같습니다.

 

조합원 입주권 양도소득세는 

 

조합원입주권 프리미엄 양도차익과 

부동산 자체의 양도차익으로 각각 구분하여 합산합니다.

관리처분계획인가일을 기준으로

전은 부동산 양도차익, 후는 권리의 양도차익이 되며

양도소득세를 둘을 합산하여 계산합니다.

 

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예를 들어 양도차익까지 계산해보면

 

입주권 양도가액이 10억

취득가액이 2억

평가액(청산금 제외)5억일 경우

필요경비 5천만원

 

부동산 양도차익은 5억 - 2억 - 5천만원 = 2억5천만원

입주권 양도차익은 10억 - 5억 - 5천만원 = 4억5천만원

 

즉 양도차익은 합산액 7억이 되고

그 이후 공제단계를 계산하게 됩니다.

 

보유기간에 따른 특별공제등의 요건과 세율이 달라지므로

반드시 전문가와 상담을 하시는것이 좋을듯합니다.

 

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조합원 입주권 양도시 비과세 요건은

 

관리처분계획인가일 현재 2년 이상 보유한 기존주택이 

조합원입주권으로 전환된 경우이며, 9억원 이하인 주택으로서

양도일 현재 다른 주택이 없거나

1주택을 신규 취득한 날로부터 3년 이내에 조합원 입주권 양도할 경우

비과세 요건에 해당합니다.

 

아쉽게도 저희 친정은 대체주택으로 1세대 2주택 비과세 요건을 충족못해서

조정지역 해제 등 부동산정책 변화를 좀 더 지켜보면서

양도소득세 계산을 해봐야할것같습니다.

 

21.1.1 이후 양도분부터는 

비과세가 적용되지 않는 1조합원입주권을 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은

1주택이 된 날부터 계산하니 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

 

양도소득세 기본세율 변동표입니다.

21년 이후부터는 3억초과분에 대한 기본세율이

더 세분화되어있음을 확인할 수 있습니다.

 

 

 

다주택자 중과세율과 비사업용 세율도

국세청 양도소득세 세율부분에서 안내받을수있습니다.

 

 

부동산법이 계속 개정되어 복잡한것도 있지만

평소 관심없이 있다가 갑자기 알아보려고 하면

더 복잡하다 생각되는것이 부동산세금인것같습니다.

국세청 홈페이지도 자주 들여다보면서

실사례 공부를 좀더 자세히 해보면

앞으로 부동산정책에서 저도 좀 더 발돋움할수있지 않을까 기대해봅니다.